Одна карта, двенадцать слоёв. Цвет — выбранный сигнал, размер — глубина предложения, кольцо — зона раннего роста. Измеренные данные и модельные оценки Lumina, всегда с пометкой.
Схематичная карта · расположение примерное · модельная оценка
Дёшево относительно острова, а арендный фундаментал уже опережает цену — и данных достаточно, чтобы это утверждать. Модельная оценка, не гарантия.
Lumina измеряет по каждому району четыре вещи из собственного ежедневного сбора: медиану ฿/м², коридор p25–p75, ADR пик-сезона и размеры выборки объявлений и аренды с меткой уверенности. Всё остальное на этой карте — модельная оценка из этих измеренных данных; формулы собраны в одном месте и показаны ниже.
Аренда = ADR относительно цены за м² (75%) + абсолютный уровень ADR (25%). Спрос = уровень ADR (60%) + активность аренды (40%); загрузка пока не измеряется и не используется. Риск = нехватка данных (45%) + разброс цен (35%) + низкая ликвидность (20%). Рост = относительная доступность (45%) + сила аренды (35%) + запас по предложению (20%) — это тезис о схождении цен, а не прогноз рынка. Timing отвечает «насколько мы рано»: арендный фундаментал (50%) опережает уровень цены (30%) плюс спрос (20%).
Investment Score — смесь: рост 22%, аренда 18%, timing 12%, спрос 18%, надёжность 18% и ликвидность 12%. Future Growth складывает консервативную годовую переоценку (2–9%, из оценки роста) на выбранном горизонте, расширяя диапазон по уверенности. Это оценки и сценарии — никогда не гарантированная доходность.
Пока не в модели: спутниковые сигналы стройки, рост дорог и трафика, туризм и население. Они в дорожной карте и помечены как «в разработке» — мы не превращаем отсутствующий источник в число.
Итоговая модельная оценка привлекательности района
Модельный потенциал догоняющего роста цены
Насколько мы рано: фундаментал опережает цену
Сила арендной экономики относительно цены
Прокси спроса: ставка за ночь и активность аренды
Модельный риск: данные, разброс цен, ликвидность
Глубина рынка и полнота данных
Смесь потенциала роста и арендного дохода
Медианная цена за м² — измеренные данные
Ставка за ночь в пик сезона — измеренные данные
Глубина предложения — число объявлений
Модельная накопленная переоценка на горизонте
Расположение на карте — схематичная абстракция, а не точные координаты. Цифры обновляются из живого API при загрузке; оценки пересчитываются при сборке из тех же данных, что и на страницах районов.